Механізми отримання компенсації за зруйноване житло

03.12.2025 СЕРГІЙ ТЮТЮННИК

1. Вступ та огляд нормативно-правового ландшафту

Масштаби руйнувань житлового фонду України внаслідок збройної агресії Російської Федерації створили безпрецедентний виклик для національної системи права та державного управління. Станом на кінець 2025 року процедура фіксації збитків та отримання компенсації трансформувалася зі спорадичних рішень у складну, багаторівневу екосистему, що регулюється низкою законодавчих актів та урядових постанов. Для власників нерухомості, які фізично переміщені та перебувають далеко від місця розташування зруйнованого об’єкта, процес ускладнюється необхідністю дистанційної взаємодії з державними реєстрами, органами місцевого самоврядування та міжнародними інституціями.

Ключовим аспектом, що потребує глибокого аналізу, є диференціація процедур залежно від статусу території (підконтрольна, зона активних бойових дій, тимчасово окупована), а також розмежування функцій різних дозвільних документів, зокрема Акту комісійного обстеження та Звіту з технічного обстеження. Розуміння юридичної природи цих документів є критичним для побудови ефективної стратегії захисту майнових прав.¹

Нормативний базис системи компенсацій спирається на Закон України № 2923-IX, який визначає правові та організаційні засади надання компенсації, та деталізується постановами Кабінету Міністрів України, зокрема Постановою № 381 (щодо порядку надання компенсації), Постановою № 473 (щодо порядку обстеження об’єктів) та новітніми регуляторними актами 2025 року, такими як Постанова № 1185 та № 1176, що запроваджують експериментальні проєкти для окупованих територій.³ Аналіз цих документів свідчить про зміщення акценту з фізичної присутності власника на цифрові інструменти верифікації та використання даних дистанційного зондування Землі.

У цьому звіті детально розглядається алгоритм дій власника, який втратив житло, але не має можливості фізично відвідати об’єкт, з особливим фокусом на юридичній казуїстиці технічних звітів та нових можливостях, що відкрилися наприкінці 2025 року.

2. Верифікація права власності: Фундамент компенсаційного механізму

Першочерговим бар’єром, з яким стикаються власники зруйнованого майна, є не технічна фіксація руйнувань, а юридичне підтвердження їхнього зв’язку з об’єктом нерухомості. Цифрова архітектура програми «єВідновлення» побудована на автоматичній взаємодії з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Відсутність верифікованого запису в ДРРП унеможливлює подачу заяви, незалежно від ступеня руйнування будинку.⁶

2.1. Проблема цифровізації активів, набутих до 2013 року

Історично склалося, що єдиний електронний реєстр в Україні повноцінно запрацював з 1 січня 2013 року. Права власності, набуті до цієї дати, часто існують виключно у паперових носіях Бюро технічної інвентаризації (БТІ) або на паперових правовстановлюючих документах (договорах купівлі-продажу, свідоцтвах про приватизацію), що зберігаються у власників.

Для переміщених осіб, чиї паперові архіви могли залишитися під завалами або на окупованій території, це створює критичну вразливість. Система «Дія» не “бачить” такого майна автоматично. Тому першим кроком у алгоритмі дій є дистанційна державна реєстрація прав.

Алгоритм дистанційної реєстрації (без візиту до ЦНАП):

Авторизація на порталі «Дія»: Власник повинен використовувати кваліфікований електронний підпис (КЕП).
Подача заяви: У розділі «Земля, будівництво, нерухомість» обирається послуга «Державна реєстрація прав на нерухоме майно».
Завантаження доказів: Необхідно завантажити високоякісні скан-копії правовстановлюючих документів у форматі PDF.
Процесинг запиту: Державний реєстратор, отримавши електронну заяву, формує запит до відповідного БТІ (або його правонаступника/архіву) для підтвердження легітимності паперового документа.

Складність цього етапу полягає у термінах. Якщо стандартна реєстрація триває до 5 робочих днів, то процедура з перевіркою архівних даних БТІ може розтягнутися до 35 робочих днів і більше.⁸ Це зумовлено необхідністю фізичного пошуку інформації в паперових книгах реєстрації, які у багатьох регіонах (особливо прифронтових) можуть бути пошкоджені або евакуйовані.

2.2. Стратегії відновлення втрачених документів в умовах віддаленості

Якщо у власника, який виїхав, відсутні оригінали документів, і вони не внесені до ДРРП, виникає юридичний вакуум. Законодавство передбачає кілька шляхів вирішення, кожен з яких має свою специфіку для дистанційної реалізації.

Механізм відновлення	Орган звернення	Процедурні особливості для дистанційного заявника
Отримання дублікату (Нотаріат)	Нотаріус, що посвідчував угоду, або Державний нотаріальний архів	Можливе звернення через представника за довіреністю. Якщо архів нотаріуса знищено або залишився в окупації, дублікат видати неможливо. Єдиний шлях — суд.⁹
Отримання дублікату (ОМС/ЦНАП)	Органи місцевого самоврядування (для свідоцтв про приватизацію)	Вимагає попередньої публікації оголошення про втрату в друкованих ЗМІ. Подача заяви можлива поштою або через представника.
Судове визнання права власності	Місцевий суд (або суд, якому передано підсудність переміщених судів)	Найбільш надійний шлях за відсутності архівів. Можлива подача позову через систему «Електронний суд». Рішення суду стає прямим правовстановлюючим документом для внесення в ДРРП.¹¹

Аналіз судової практики показує, що в справах про відновлення документів на зруйноване житло суди часто приймають як докази непрямі підтвердження: виписки з домовик книг, квитанції про сплату комунальних послуг, свідчення сусідів, які можна оформити нотаріально та надіслати суду. Використання підсистеми «Електронний суд» дозволяє власнику, що перебуває, наприклад, у Німеччині чи Польщі, брати участь у засіданнях у режимі відеоконференції, що значно спрощує логістику.¹²

3. Технічна експертиза: Дихотомія Звіту та Акту комісії

Центральним питанням вашого запиту є необхідність Звіту з технічного обстеження. У інформаційному просторі існує суттєва плутанина між цим документом та Актом комісійного обстеження. Розмежування цих понять є фундаментальним для розуміння процедури компенсації.

3.1. Акт комісійного обстеження: Адміністративний імператив

Згідно з Порядком виконання невідкладних робіт (Постанова КМУ № 473) та Порядком надання компенсації (Постанова КМУ № 381), базовим документом, що підтверджує факт знищення об’єкта для цілей державної програми, є Акт комісійного обстеження (часто іменується як “Акт огляду” або чек-лист).⁴

Цей документ складається спеціальною комісією, створеною при органі місцевого самоврядування (військовій адміністрації).

Обов’язковість: Акт є абсолютно обов’язковим. Без нього об’єкт не отримує відповідного статусу в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ), і генерація житлового сертифіката є технічно неможливою.
Процедура: Комісія заповнює уніфікований чек-лист, де фіксує характер пошкоджень за визначеними категоріями.
Вартість: Для заявника ця процедура є безкоштовною.

3.2. Звіт з технічного обстеження: Інженерна необхідність чи опція?

Звіт з технічного обстеження — це документ іншого порядку. Він складається сертифікованим інженером-проєктувальником або експертом будівельним. Звіт містить детальні розрахунки несучої здатності конструкцій, аналіз матеріалів, фотофіксацію прихованих дефектів та категоричний висновок щодо можливості подальшої безпечної експлуатації.¹⁵

Чи потрібен Звіт власнику для подачі на «єВідновлення»?

У стандартному сценарії, коли будинок повністю зруйновано (наприклад, пряме влучання, пожежа, відсутність стін/даху), самостійне замовлення Звіту з технічного обстеження НЕ є обов’язковим для подачі первинної заяви. Комісія ОМС, бачачи повну руйнацію, самостійно фіксує факт знищення в Акті, чого достатньо для запуску механізму компенсації.14

Однак, існують сценарії, коли Звіт стає критично необхідним інструментом захисту інтересів власника:

Спірний статус (“Пошкоджено” vs “Знищено”): Найчастіша точка конфлікту. Комісія може класифікувати будинок як такий, що підлягає капітальному ремонту (категорія Б), тоді як власник розуміє, що відновлення є економічно недоцільним або технічно неможливим (порушена геометрія фундаменту, приховані тріщини несучих стін). У такому разі висновок комісії оскаржується саме шляхом надання незалежного Звіту з технічного обстеження, який доводить аварійність будівлі.¹⁷
Складні об’єкти: Для багатоквартирних будинків рішення про демонтаж часто не може бути прийняте лише на основі візуального огляду комісією. У таких випадках ОМС самі зобов’язані замовити технічне обстеження. Якщо вони зволікають, ініціатива власників (ОСББ) щодо замовлення звіту може прискорити процес визнання будинку аварійним.¹⁶
Міжнародні позови: Для звернення до Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) або Міжнародного реєстру збитків (RD4U), вимоги до доказової бази можуть бути вищими. Детальний інженерний звіт є вагомим доказом обсягу матеріальних втрат, який складно спростувати.¹⁸

Висновок для користувача: Якщо ваш будинок зруйновано вщент, ви можете заощадити кошти і не замовляти Звіт самостійно на першому етапі. Покладайтеся на Акт комісії. Якщо ж залишки будинку стоять, але ви вважаєте їх непридатними — технічний звіт є вашим головним аргументом.

4. Алгоритм дій: Від заяви до компенсації (Дистанційний режим)

Враховуючи, що заявник знаходиться далеко від місця події, весь алгоритм дій має будуватися навколо цифрових сервісів та можливості дистанційного представництва.

Етап 1: Інформаційне повідомлення (ІП)

Це юридичний фундамент процесу. Повідомлення фіксує подію в часі та просторі.

Механізм: Подача через застосунок «Дія» (послуга «Пошкоджене майно»).
Особливості заповнення: Критично важливо вказати коректну дату та час руйнування (якщо відомо), оскільки це впливає на перевірку факту бойових дій у цій зоні за даними Міноборони.
Доказова база: До повідомлення слід додати всі наявні фото/відео (навіть з соцмереж або надіслані сусідами), акти ДСНС про пожежу (якщо викликали), витяги з ЄРДР (якщо поліція відкрила провадження).²⁰

Етап 2: Подача заяви на компенсацію за знищене майно

Це окрема процесуальна дія, яка ініціює розгляд справи комісією.

Вибір типу компенсації:
1. Житловий сертифікат: Електронний документ, номінований у гривні, який можна використати для купівлі квартири або будинку (вторинний ринок чи інвестиція в будівництво) у будь-якому населеному пункті України (крім окупованих та зон активних бойових дій). Для людини, яка виїхала і планує осісти на новому місці, це пріоритетний варіант.¹
2. Грошова виплата на відбудову: Цільові кошти, що зараховуються на спеціальний рахунок для закупівлі будматеріалів та оплати робіт. Доступна виключно для відбудови на тій самій земельній ділянці. Цей варіант менш релевантний для тих, хто не планує повертатися.

Важливо: При подачі заяви співвласники майна повинні надати згоду через «Дію» або нотаріально. Без згоди всіх співвласників заява не буде розглянута.⁷

Етап 3: Процедура обстеження без присутності власника

Це найскладніший етап для дистанційних заявників. Законодавство 2025 року суттєво лібералізувало вимоги до фізичної присутності.

Сценарій А: Територія доступна (деокупована)

Комісія зобов’язана виїхати на місце. Власник може не бути присутнім, якщо він надав відповідний дозвіл у заяві. Проте, практика свідчить, що присутність довіреної особи (сусід, родич з нотаріальною довіреністю) є бажаною для контролю за повнотою внесення пошкоджень до Акту.24

Сценарій Б: Територія активних бойових дій (досяжна для дронів/супутників)

Згідно з оновленими нормами (Постанова КМУ № 815 та зміни до № 473), комісії дозволено проводити дистанційне обстеження.

Інструментарій: Використовуються супутникові знімки високої роздільної здатності, аерофотозйомка (БПЛА), а також медіа-матеріали, надані власником.
Вимоги до матеріалів власника: З 2025 року вимоги спрощено. Скасовано необхідність 360-градусної зйомки. Достатньо фотографій, що містять метадані (геолокацію, час) і дозволяють ідентифікувати об’єкт на місцевості (прив’язка до паркану, вулиці, сусідніх будівель).²⁵
Результат: Комісія складає Акт дистанційного обстеження, який має таку ж юридичну силу, як і звичайний.

Етап 4: Реалізація житлового сертифіката

Після затвердження суми (розраховується автоматично за формулою: площа × вартість м² в регіоні × коефіцієнти), сертифікат з’являється в «Дії».

Бронювання коштів: Власник знаходить нове житло, домовляється з продавцем і подає через «Дію» заявку на бронювання коштів під цю угоду.
Припинення права власності: Критичний юридичний момент. Перед укладанням угоди купівлі нового житла, власник повинен нотаріально засвідчити припинення права власності на знищений об’єкт. Це робиться у нотаріуса, який має доступ до ДРРП. Ця дія є фінальною крапкою в історії старого будинку (земля залишається у власника).²⁴
Купівля: Угода купівлі-продажу оформлюється нотаріально, кошти перераховуються продавцю державою.

5. Специфіка окупованих територій: Еволюція від експериментів до Ваучерів

Для власників нерухомості на тимчасово окупованих територіях (ТОТ) ситуація довгий час залишалася патовою через неможливість будь-якого обстеження.

5.1. Мелітопольський експеримент та його обмеження

У 2023–2024 роках уряд реалізовував пілотний проєкт (Постанова № 1185) із використання дистанційного зондування Землі (супутникові знімки) для підтвердження руйнувань на ТОТ. Хоча проєкт дозволив видати перші сертифікати, він виявив системні обмеження: супутник не завжди може розрізнити ступінь пошкодження (наприклад, вигорілий зсередини будинок з цілим дахом виглядає неушкодженим з космосу).²⁸

5.2. Житлові ваучери (Новела листопада 2025 року)

Усвідомлюючи обмеження дистанційного зондування, уряд ухвалив Постанову № 1176, яка запроваджує принципово новий інструмент — Житловий ваучер. Цей механізм запрацював з грудня 2025 року.

Порівняльна характеристика інструментів для ВПО:

Параметр	Житловий Сертифікат (єВідновлення)	Житловий Ваучер (для ВПО з ТОТ)
Юридична підстава	Підтверджений факт руйнування (Акт комісії)	Факт проживання на ТОТ + статус ВПО + належність до вразливої категорії
Необхідність обстеження	Обов’язкова (фізична або дистанційна)	НЕ вимагається (обстеження відкладається до деокупації)
Сума компенсації	Розрахункова (залежить від площі та регіону), може перевищувати 2 млн грн	Фіксований ліміт до 2 млн грн на сім’ю ³¹
Цільова аудиторія (2025)	Всі власники знищеного майна	На першому етапі: УБД, особи з інвалідністю внаслідок війни, які є ВПО з ТОТ ³³
Механізм подачі	Розділ «єВідновлення» в «Дії»	Розділ «Послуги для ВПО» -> «Заява на житловий ваучер» в «Дії»

Стратегічна дилема для власника:

Вибір між Сертифікатом та Ваучером є вибором між “довго, але потенційно більше” та “швидко, але з лімітом”. Якщо у власника великий будинок на ТОТ, ринкова вартість відновлення якого значно перевищує 2 млн грн, і є надія на отримання супутникових доказів руйнування — шлях Сертифіката може бути вигіднішим. Якщо ж доказів руйнування немає (супутник “мовчить”), Ваучер є єдиним реальним інструментом отримання житла тут і зараз.

6. Міжнародний вимір: Реєстр збитків (RD4U)

Паралельно з національними механізмами, кожен власник зруйнованого житла повинен інтегрувати свій кейс у міжнародну систему правосуддя. Це “страховка” на випадок, якщо українських бюджетних коштів не вистачить, або для отримання додаткових репарацій у майбутньому.

Міжнародний Реєстр збитків (RD4U): Створений під егідою Ради Європи (Гаага). Заяви подаються виключно в цифровому форматі через «Дію».¹⁹
Роль технічного звіту: Саме для RD4U наявність детального, професійного Звіту з технічного обстеження є критично важливою. Міжнародні інституції вимагають високих стандартів доказування. Якщо український Акт комісії — це часто формальний документ на 2-3 сторінки, то Звіт експерта може містити детальну дефектовку, оцінку втраченого оздоблення та інженерних мереж, що значно підвищує оціночну вартість збитків для майбутніх репарацій.¹⁷

7. Звітність та фінансовий контроль

Запит користувача торкався необхідності звітування. Цей аспект залежить від обраної форми компенсації.

При використанні Житлового сертифіката: Власник не подає звітів про ремонт. Звітністю є сам факт укладання нотаріальної угоди купівлі-продажу нового житла. Держава контролює лише цільове спрямування коштів продавцю.
При отриманні грошової виплати на відбудову:
- Проміжний звіт: Подається після використання першого траншу (70% коштів). Необхідний для розблокування решти суми.
- Фінальний звіт (Повідомлення про завершення будівництва): Є обов’язковим. Подається протягом 30 днів після завершення робіт через «Дію» або ЦНАП. До звіту додаються фотофіксація результатів.
- Ризики: Неподання фінального звіту є підставою для вимоги повернення коштів до бюджету як таких, що використані не за призначенням. Вибіркові перевірки (верифікація) проводяться автоматично або з виїздом комісії.³⁶

8. Синтезований алгоритм дій та рекомендації

Для власника, який перебуває у віддаленні від зруйнованого об’єкта, рекомендована наступна послідовність дій:

Аудит документів: Перевірити наявність запису про право власності в ДРРП. Якщо немає — негайно подати заяву на реєстрацію через «Дію», використовуючи скан-копії старих документів.
Фіксація: Подати інформаційне повідомлення про пошкоджене майно в «Дії» з додаванням усіх можливих фото/відео матеріалів (включаючи матеріали з відкритих джерел, якщо вони дозволяють ідентифікувати ваш будинок).
Вибір шляху:
- Якщо майно на підконтрольній території: Подавати заяву на компенсацію (Сертифікат). Очікувати рішення комісії. Не замовляти платний технічний звіт, доки не отримаєте (потенційно) негативного або некоректного рішення комісії.
- Якщо майно на ТОТ і ви маєте пільговий статус (УБД/інвалідність): Подавати заяву на Житловий ваучер (розділ ВПО в «Дії»). Це найшвидший шлях до нового житла.
- Якщо майно на ТОТ і пільг немає: Очікувати масштабування програми Ваучерів або намагатися отримати підтвердження руйнування через супутникові дані (подача заяви на звичайне єВідновлення з надією на дистанційне обстеження).
Міжнародний трек: Незалежно від успіху в національній програмі, подати заяву до Реєстру збитків (RD4U).
Юридичне представництво: Оформити довіреність на особу, яка зможе фізично представляти інтереси у разі необхідності (отримання довідок, присутність при комісійному огляді).

Цей підхід дозволяє мінімізувати витрати та логістичні ризики, максимально використовуючи цифрові інструменти, запроваджені державою у 2024–2025 роках.