Будівництво ганку, окремого входу. Адміністративний аспект
Забудовники, які на практиці реалізували ідею облаштування ганку або так званої «вхідної групи» у багатоквартирному будинку при реконструкції квартири чи нежитлового приміщення з окремим входом, напевно стикалися з досить цікавою проблемою – безальтернативною необхідністю оформлення користування земельною ділянкою.
Ідея проста: на першому поверсі багатоповерхового будинку власник квартири чи нежитлового приміщення в міру своєї фантазії і достатності коштів має бажання реалізувати бізнес-проект: розмістити офіс, відкрити невеличку кав’ярню, обладнати майстерню для надання побутових послуг населенню і т.інш.
Цікавість ситуації в тому, що «цивілізованого», тобто законного способу оформити землевідведення під ганок чи сходи, виявляється не існує! Точніше, в законодавчій теорії він є, але реалізувати його на практиці не можливо.
Справа не аби якої складності – замовив відповідний проект, провів будівельні роботи, легалізував приміщення (тобто, вніс зміни до державного реєстру речових прав), запросив друзів на святкове відкриття і працюй! Ви запитаєте, а де ж тут «тупікова проблема», в чому «прикол»? Пам’ятаєте – «диявол ховається в дрібницях»? У даному випадку, при облаштуванні входу до приміщення вкрай важливим елементом є сходи та ганок. І тут, як кажуть, на «голому місці», виникає проблема. Точніше, на земельній ділянці під ганком і сходами. До яких необхідно прибудувати ще пандус або спеціальні засоби безперешкодного доступу осіб з маломобільних груп населення.
Беззаперечно, під будь-яке будівництво, у тому числі при реконструкції житлових та нежитлових приміщень з облаштуванням вхідної конструкції (як у нашому випадку – ганок, сходи) зі зміною конфігурації фундаменту будівлі повинна бути належним чином відведена земельна ділянка. Такий факт встановлюється набуттям права власності або оренди.
Що з цього приводу нам рекомендує законодавець?
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», для реконструкції житлових та нежитлових приміщень з влаштуванням окремого входу забудовник повинен отримати від уповноваженого органу містобудування та архітектури містобудівні умови та обмеження, які видаються лише при наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію.
Питання власності та використання земельних ділянок багатоквартирних будинків врегульовано статтею 42 Земельного кодексу України:
- Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
- Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
- Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
- Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
- У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Згідно з пунктом «г» частини другої статті 89 Земельного кодексу України, земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку перебувають у спільній сумісній власності.
Відповідно пункту 6 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Разом з тим відповідно до пункту 5 статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до частини першої статті 102-1 Земельного кодексу України, Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Згідно з частиною першою статті 413 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.
Відповідно вищевикладеним нормам законодавства, робимо висновок.
Для використання земельної ділянки для облаштування ганку з відповідною сходинковою конструкцією та пандусом необхідно належним чином оформити землекористування, залежно від форми власності багатоквартирного будинку, на прибудинковій території якого передбачено влаштувати ганок.
Начебто просто і зрозуміло.
Так то воно так, але на сьогодні нам невідомо ні одного факту передачі земельної ділянки у «власність багатоквартирного будинку»!
З яким «власником» придомової території укладати суперфіцій?!
Де ж вихід?! Як законно облаштувати ганок?
Відповідь у наступному дописі.
Якщо ця стаття була корисною для вас просимо поставити п’ять зірочок нашій фірмі.
Валерій Тютюнник, для:
Facebook група ?ВІСНИК ЗАБУДОВНИКА
Viber канал ?ВІСНИК ЗАБУДОВНИКА
Telegram канал ?ВІСНИК ЗАБУДОВНИКА
