Будівництво на чужій землі – самовільне навічно

Державна реєстрація речового права далеко не завжди означає, що особа, вказана у реєстрі, дійсно це право має. Таке розуміння існуючих правил про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є усталеним у судовій практиці. Для того, щоб право виникло, необхідний певний юридичних склад, відсутність елементів якого означає, що право не виникло. Так, незважаючи на проведення державної реєстрації права, воно не може виникнути на підставі, скажімо, нікчемного правочину. Не може виникнути воно і у випадку самочинного будівництва – адже цьому запобігає якраз достатньо чітко й однозначно сформульоване положення ч. 2 ст. 376 ЦК України, відповідно до якого «особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього».

Законодавство в цілому спрямоване на запобігання існуванню будівель на чужій землі. Хоча, на жаль, законодавство загалом допускає виникнення права власності на збудоване на чужій землі, воно принаймні запобігає виникненню цього права без згоди власника земельної ділянки. Ідея про неприпустимість виникнення права на збудоване на чужій ділянці всупереч волі власника імплементована не лише у ст. 376 ЦК України, але і у законодавстві про реєстрацію речових прав та будівельному законодавстві. Можна простежити логічний ланцюжок: право власності на новозбудоване нерухоме майно виникає з моменту реєстрації права власності. Умовою реєстрації права власності на нерухоме майно є прийняття в його експлуатацію. Прийняття в експлуатацію можливе за умови, якщо об’єкт збудований на земельній ділянці, яка була відведена для відповідних цілей. Початок виконання будівельних робіт також можливий за умови, що об’єкт будується на ділянці, що була відведена для цієї мети отримання містобудівних умов і обмежень або будівельного паспорту також можливі лише за наявності права на земельну ділянку.

Таким чином, якщо закон і допускає отримання права власності на об’єкт, зведений на чужій землі, то лише за згодою її власника. Перевірка виконання цієї умови має здійснюватися неодноразово при проходженні дозвільних процедур, необхідних для початку будівельних робіт, та при прийнятті об’єкта в експлуатацію. 

Тлумачення, при якому реєстрація права на нерухомість, збудовану на чужій землі, змінює режим збудованого як самочинного будівництва, було б до того ж вкрай несправедливим, адже у випадку колізії однорідних прав на нерухомість двох осіб (власника ділянки та власника будівлі) перевага надавалася б стороні, що діяла недобросовісно (збудувала об’єкт самочинно). Це суперечило б давньому принципу commodum ex injuria sua nemo habere (ніхто не може отримати переваги від своїх неправомірних дій). 

Відмова у захисті прав власника земельної ділянки стимулювала б особливо недобросовісний оборот, при якому у власника можна було б відчужити майно (земельну ділянку) без його волі. Жертвами такої практики стали б не лише територіальні громади та держава, але також і приватні власники, що призвело б до порушення гарантій права власності. Виходячи із цього, проходження дозвільних процедур у будівництві, адміністративних процедур щодо введення збудованого в експлуатацію та реєстрації речових прав на нього не може породити у порушника права власності. Збудоване має «приростати» до земельної ділянки, а якщо власник не зацікавлений у цьому, воно підлягає знесенню. Як це і передбачено ст.376 ЦК України, яка, по суті, і не могла б встановити іншого регулювання, не порушивши засадничих вимог справедливості і розумності.

Отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна не змінює його режим як самочинно збудованого майна в розумінні ст. 376 ЦКУ. Незважаючи на реєстрацію, право власності у особи, що здійснила самочинне будівництво, насправді не виникло.

За матеріалами Наукового висновку щодо знесення об’єкта самочинного будівництва Справа № 916/2791/13.

Якщо ця стаття була корисною для вас просимо поставити п’ять зірочок нашій фірмі.

Наші інформаційні канали:

Facebook група ВІСНИК ЗАБУДОВНИКА

Viber канал ВІСНИК ЗАБУДОВНИКА

Telegram канал ВІСНИК ЗАБУДОВНИКА